מי באמת אחראי למחירי הדיור הגבוהים?

מי באמת אחראי למחירי הדיור הגבוהים: הקבלנים או הבנקים?

כולנו יודעים שמחירי הדיור בישראל גבוהים. אבל למה הם כל כך גבוהים? איפה בדיוק הבעיה?

הנתונים המעניינים:

בישראל, הרווח היזמי בבניה מוגדר כ-16%. לפי מסמך של משרד השיכון משנת 2015, הפער בין דירה מקבלן לדירה מקבוצת רכישה מגיע ל-22%. בהשוואה שעשינו מול ארה"ב, הרווח שם עומד על כ-9% בלבד. כלומר, בישראל הרווח כמעט כפול.

רווח גבוה = ריכוזיות?

בדרך כלל, רווח גבוה כל כך מעיד על ריכוזיות. ההיגיון הכלכלי די פשוט: בשוק תחרותי, אם אני מוכר ביוקר, מישהו אחר ימכור במחיר זול יותר ולי לא תהיה ברירה אלא להוריד את המחיר. אבל במחירי הדיור זה לא קורה.

אז איפה הריכוזיות?

השערה 1: מונופול אזורי של קבלנים

אולי יש ריכוזיות אזורית - יזם אחד שולט על כל הדירות באזור מסוים ויכול לקבוע מחירים. הבעיה עם ההסבר הזה: זה לא ממש מתאר את המציאות באזורים היקרים. אולי קצת בפריפריה, אבל לא בתל אביב או בירושלים.

השערה 2: הריכוזיות היא של הבנקים

הנה הסבר חלופי: אולי הבנקים הם אלה ששומרים על המחירים הגבוהים. הבנקים בישראל ריכוזיים מאוד, הם דורשים מהיזמים לשמור על רווחיות גבוהה, אם לא, הם לא יקבלו מימון בנקאי. במקרה הזה, היזם לא יכול לבקש מימון מבנק אחר, כי אין (כמעט).

והנה החלק המעניין: הבנקים מרוויחים פעמיים - גם מההלוואה ליזם וגם מהמשכנתא ללקוח. תכלס, די משתלם להם שמחירי הדירות יישארו גבוהים לאורך זמן.

אם הבנק נותן ליזם אשראי בתנאי שהוא לא יוריד מחירים (במפורש או במרומז), ואם הבנק גם מממן את הקונה במשכנתא גבוהה יותר - למי זה משתלם? לבנק.

אז מה הפתרון?

אם הבעיה היא ריכוזיות של קבלנים, הפתרון הוא להגביר תחרות בענף הבנייה. אבל אם הבעיה היא ריכוזיות של בנקים, הפתרון שונה לגמרי - צריך להסדיר את שוק האשראי לבנייה ולמשכנתאות.

אני לא בטוח שיש לי תשובה חד-משמעית, אבל השאלה הזו חשובה. כי אם אנחנו רוצים באמת לפתור את משבר הדיור, צריך להבין איפה בדיוק הבעיה.